Nadal warto spodziewać się zysków, także z nieruchomości kupowanych pod wynajem. Nawet w najbogatszych społeczeństwach nie każdego stać na kupno własnego mieszkania. Zainteresowanych wynajmem nigdy nie zabraknie.

Nie ma powodów, by sądzić, że jest już za późno na kupno mieszkania w celach inwestycyjnych. Dlaczego, pomimo wciąż rosnących cen, należy spodziewać się zysku z inwestycji w nieruchomości? Jest co najmniej kilka argumentów przemawiających za kupieniem mieszkania jako inwestycji. Pierwszy z nich - najbardziej makroekonomiczny - dotyczy fazy cyklu, w jakiej znajduje się nasz rynek nieruchomości. Od trzech lat ceny nieruchomości w Polsce, a szczególnie tych w największych miastach, dynamicznie rosną. Trzyletni okres wzrostów to dopiero początek, bowiem cykle koniunkturalne na rynkach nieruchomości trwają średnio ok. 20-25 lat. Są one zdecydowanie dłuższe, niż na jakimkolwiek innym rynku. Co za tym idzie - również wahania cen są znacznie mniej gwałtowne.

Budownictwo kwitnie
O kondycji rynku nieruchomości decydują również bardzo dobre warunki w sektorze budowlanym. Ogólny klimat koniunktury gospodarczej w budownictwie, wyznaczany przez GUS, utrzymuje wartość dodatnią od początku 2005 r. i wykazuje tendencję rosnącą (wskaźnikiem jest saldo liczby ocen pozytywnych i negatywnych dotyczących sytuacji w badanych przedsiębiorstwach). Można zatem sądzić, że korzystna tendencja utrzyma się w kolejnych latach. Za najistotniejsze bariery, które mogą zakłócić wspomnianą tendencję przedsiębiorcy uznają: niedobór wykwalifikowanych pracowników (szacowany przez duże przedsiębiorstwa nawet na 50 proc.), a w konsekwencji również spore koszty zatrudnienia oraz duże wzrosty cen materiałów budowlanych.

Nie można zapominać o wzrastających oszczędnościach Polaków (szacowanych w oparciu o dane GUS, MF i NBP w pierwszym półroczu 2006 r. na kwotę 368,9 mld zł). Blisko 60 proc. stanowią depozyty bankowe. Dodatkowo ocenia się, że ok. 36,5 proc. Polaków nie zaciągnęło jeszcze żadnych kredytów, a tylko 4,1 proc. gospodarstw domowych ma zadłużenie wyższe niż 50 tys. zł (wg badań IRG SGH). Oznacza to potencjalny wzrost liczby zarówno nowych kredytobiorców, jak i duży zastrzyk gotówki dla rynku nieruchomości na kolejne lata.

Najemców nie zabraknie
Nie należy się także obawiać braku najemców mieszkań kupionych jako inwestycje. Ponieważ kredyty mieszkaniowe są coraz tańsze, wydaje się, że w niedługim czasie już niewielu będzie się opłacało wynajmować mieszkania, jeśli tak powszechne i nietrudne jest finansowanie zakupu własnego lokum.

Po burzliwej walce o klientów banki prawdopodobnie jednak zaczną coraz ostrożniej udzielać kredytów hipotecznych. Zapewne wzrosną wymagania co do zdolności kredytowej oraz zabezpieczeń ze strony udzielających kredytów. Już teraz coraz mniej osób stać na atrakcyjne kredyty walutowe. Niekiedy trzeba się już zadłużać w walucie krajowej, podatnej na wpływy politycznie i gospodarcze.

W społeczeństwie zawsze będą grupy, które ze względu na - choćby czasowy - brak zdolności kredytowej, będą zmuszone wynajmować mieszkania. Do tego typu osób w dużych miastach należy bardzo liczna grupa studentów przyjeżdżających z mniejszych ośrodków. Także ludzie, którzy dopiero rozpoczynają karierę w obcym mieście i nie zawsze w początkowym okresie mogą wykazać się stałymi dochodami, będącymi podstawą oceny zdolności kredytowej.

Powoli, ale jednak zdrożeje
Od roku 2005 w naszym kraju była wyraźna stagnacja, a nawet spadek cen wynajmu. Jednocześnie bardzo dynamicznie wzrastały ceny kupna mieszkań. To dowód na spekulacyjny charakter popytu. Kupujący nie brali pod uwagę możliwych przychodów z najmu i jego opłacalności. Istotny dla nich był jedynie szybki wzrost cen. Już teraz roczne przychody z najmu mieszkań w Warszawie balansują na dolnej granicy wskaźnika, według którego ocenia się opłacalność inwestycji w nieruchomość.

Rynek powoli się stabilizuje i koszty wynajmu też zaczynają rosnąć. W I kwartale 2007 r. stawki wynajmu w kilku największych ośrodkach akademickich wzrosły od 6 do nawet 16 proc. Największe wzrosty odnotowano wśród mieszkań 2- i 3-pokojowych. Biorąc pod uwagę ciągle rosnące ceny mieszkań, tendencja równoczesnego wzrostu kosztów wynajmu jest zjawiskiem naturalnym, prawidłowym i z pewnością będzie się ona rozwijać. Jest bardzo prawdopodobne, że rosnące ceny mieszkań wyeliminują pewną grupę osób spośród kupujących. Będą one zmuszone do wynajmu. W ten sposób nastąpi zwiększenie popytu.

Na rynku wynajmu zapewne nie będziemy jednak mieli do czynienia z luką podażową, podobną do występującej na rynku kupna/sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że nie należy się spodziewać galopującego wzrostu cen najmu, ale raczej przewidywać stabilne, kilkuprocentowe wzrosty w ciągu kolejnych kwartałów.

Zależność pomiędzy ceną mieszkania a strumieniem pieniądza, który może potencjalnie przypłynąć z opłat za wynajem, jest jednym ze sposobów oceny opłacalności inwestycji. Przyjmuje się, że roczne przychody z wynajmu powinny kształtować się na poziomie 5-8 proc. wartości nieruchomości. Jeśli założymy, że będzie to 8 proc., to zainwestowane przez nas w nieruchomość pieniądze (w kwocie nominalnej, bez uwzględnienia zmiany wartości pieniądza w czasie) odzyskamy po 12,5 roku. Jeśli będzie to 5 proc. rocznie, to zwrot naszej inwestycji nastąpi w ciągu 20 lat.?

ŚREDNIE CENY (PLN) WYNAJMU MIESZKAŃ W I KWARTALE 2007 r. W NAJWIĘKSZYCH MIASTACH POLSKI
MIASTO 1-POK. 2-POK. 3-POK 4-POK.
WARSZAWA 1 135 1 682 2 300 3 337
WROCŁAW 1 029 1 479 1 890 2 263
KRAKÓW 1 007 1 471 1 718 2 184
GDAŃSK 906 1 232 2 042 2 300
POZNAŃ 835 1 243 1 505 1 900
KATOWICE 838 1 174 1 333 1 622

Źródło: Szybko.pl

CENY MIESZKAŃ NA RYNKU PIERWOTNYM
 ŚREDNIA CENA (PLN) ZMIANA CENY
MIASTO ZA METR KW. W STOSUNKU W KWIETNIU 2007 r. DO MARCA 2007 r.
KRAKÓW 7 413 1,10%
ŁÓDŹ 5 214 4,20%
POZNAŃ 6 193 11,30%
TRÓJMIASTO 7 362 5,90%
WARSZAWA 8 031 1,30%

WROCŁAW 7 774 3,50%

Źródło: redNet.pl

Paweł Urban
HOME BROKER, doradztwo na rynku nieruchomości

źródło-biznes.interia.pl